2025年11月28日，中国证监会发布《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告（征求意见稿）》（以下简称《征求意见稿》），面向社会公开征求意见。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）此次政策的推出，旨在通过标准化金融工具激活沉淀于商业地产领域的存量资产，为行业转型提供权益型融资新路径，同时为资本市场引入具备稳定现金流的全新资产类别，进一步提升其服务实体经济的能力。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）
　　本文将结合《征求意见稿》及其起草说明，从政策背景、政策要点、政策意义及机遇与挑战等维度进行分析与展望。
　　政策背景
　　中国公募REITs市场自2020年启航以来，以基础设施为锚点，实现了从零到一的突破，并稳步前行。截至2025年11月27日，已上市REITs产品达77只，总市值超过2,200亿元，中证REITs全收益指数自2024年以来显著上涨22.46%，显示出市场的良好接纳度与活力；同时，经过五年的探索，以《证券投资基金法》为上位法，以证监会《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》为核心规则，覆盖项目遴选、发行上市、信息披露、治理结构、扩募运作全流程的成熟监管制度体系已经建立并经受住市场检验，这为商业不动产REITs的推行提供了可直接参照、衔接的坚实制度基础。
　　与此同时，中国庞大的商业不动产存量正寻求突围之路。长期以来，以购物中心、写字楼、酒店为代表的商业资产沉淀了大规模资本，却因缺乏有效的权益型退出渠道，普遍面临流动性困境和高杠杆压力。在全球成熟市场中，商业不动产本是REITs的主战场，其引入可谓顺应内在需求与国际经验的必然选择。此次试点，是中国在“市场化、法治化”原则下，将REITs工具与房地产发展新模式战略对接的关键一步，其核心使命在于系统性盘活存量资产，为陷入困境的商业地产开辟珍贵的权益融资通道，从根本上推动其从“开发销售”的短周期模式，转向可持续的“持有运营”长周期模式，从而提升资本市场服务实体经济的深度与广度。