核心观点：
　　25年政策力度整体平淡，26年可能迎来政策组合拳。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）自去年9.24至今，已经持续五个季度没有出现强刺激的地产政策。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）我们理解主要是因为今年的出口较为强劲，全年的经济增长任务完成情况较好，地产端的宽松政策可能延后。在此背景下，今年下半年以来房价，尤其是二手房价加速下行，亟需等待政策托底。
　　而就在近期举行的12月中央经济工作会议，明确了对26年房地产工作的要求是“着力稳定房地产市场”；并提出房地产政策方向，包括因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收储、深化公积金制度改革、推动“好房子”建设；此外，在货币政策工具方面，提到“灵活高效运用降准降息”。
　　26年政策重点关注：1）降息、房贷贴息。其本质是降低购房者实际利率，收敛与净租金回报率的差距以重塑房价的底部支撑，阻断下行螺旋。26年降息预期提升，但“灵活高效运用”也可能预示下降空间较为有限；房贷贴息的关键则在于幅度与周期长度。2）深化公积金改革。在商贷收缩的情况下，公积金作为另一重要购房资金渠道，若能更在使用用途、资金管理等方面突破，并更大范围推广，公积金池剩余资金或可撬动房地产市场加速企稳回升。3）核心城市限购进一步松绑。4）优化收储类政策。关注未来收储类政策是否有更大的突破，尤其在收购机制调整、资金支持、利率补贴等方面。5）优化城中村改造政策。由于“征收方案扎实”和“项目资金总体平衡”是两个互相约束的要求，目前只有高能级城市核心地段溢价高、利润可观的改造项目能够符合。关注未来是否出现中央财政补贴资金缺口以及央行大量投放PSL支持城中村改造。
　　预计26年房地产核心指标降幅收窄。假设26年还是至少会有一次地产政策的组合拳，我们预计销售面积/金额同比-8/-9%；新开工/竣工面积同比-12%/-15%；投资额同比-9%。
　　投资策略：优质开发商+商业地产运营+房产经纪平台。在房地产“止跌企稳”叙事没有得到持续强化或确认之前，板块很难出现明确的趋势性行情，但可以把握由政策预期引发的机会。我们认为，以下三类标的有望获得超额收益：1、优质开发商——历史包袱轻、积极调仓或已重仓核心城市（销售增长预期高、项目利润率有望边际向好）、减值计提较充分（利润侵蚀担忧减轻）、涉及优质非房业务（第二增长曲线想象空间）。2、商业地产运营——购物中心行业具有马太效应，头部商场在经济放缓环境下依然能够稳健增长。轻资产商管则兼具具备安全性+成长性+红利性。3、房产经纪平台——平台化发展构筑规模和品牌优势，有较强的议价能力。政策兑现或市场复苏，经营杠杆将带来较大的业绩向上弹性。
　　风险提示
　　地产逆周期政策不及预期、销售大幅下滑。目前行业处于下行期，如果逆周期政策不及预期，可能引发行业进一步下行、销售增长可能不达预期，从而影响开发商的周转能力和盈利能力。
　　假设条件变化影响测算结果的风险。当前未来预测和测算基于设定的各项前提假设及当前政策等做出，若后续政策力度变化，购房者信心恢复的节奏变化，商品房均价及去化等假设变化，会导致本文的未来预测及测算结果产生偏差。
　　房企信用风险进一步扩大。如政策和销售等不及预期，个别房企因刚性债务无法兑付发生信用违约，从而拖累整个板块表现。