核心观点
　　现实不弱：一线成交量升，挂牌量降，沪杭价稳。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）在无政策加码的背景下，①2026年1月二手房仍成交活跃，一线及三四线已超过2025年同期的高基数。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）②一二线城市整体挂牌量高位回落，截至2025年末，一线挂牌量较高位-6.8%；二线挂牌量较高位-1.0%。③2025年12月至今，一线、新一线、二线城市价格的周环比降幅均有所收窄，2026年1月第三周开始，上海及杭州的冰山指数转正。
　　预期增强：今年政策或将进一步加码，拐点渐进。①北京楼市新政已过1月有余，二手住宅成交创下近五年最高水平，上周冰山指数止跌。结合近期官方定调，市场对后续沪深两市进一步放开限购有所期待。②截至2025年12月末，百城/一线/二线/三四线的租金回报率分别为2.4%/1.8%/2.7%/3.0%，新增商业/公积金贷款利率分别为3.06%/2.6%，即百城租金回报率与商贷的利差已收敛至67bp。若要达成楼市企稳的必要条件之一：租金回报率=贷款利率，2026年政策发力的路径可能是降息+贴息。③立足十五五开年，新一轮政策有望发力，若后续经济向好，走出较弱的通胀，则有望扭转对房价下跌的预期。
　　逢低布局：股价、估值、持仓、拥挤度较低。①924行情至今，在31个申万一级行业指数中，房地产累计涨幅32.1%，排第24位；在11个WIND港股行业指数中，房地产累计涨幅39.0%，排第9位。②A股及港股地产PB均处于近五年平均水平，截至2026/1/29，申万地产PB为0.88x，Wind香港地产PB为0.5x，均处于破净状态，有待修复。③截至2025Q4，A股地产股的持仓占比降至0.27%，再创新低；超配比例为-0.61%，2023年以来的低配趋势进一步加深；地产股筹码结构好，向上阻力小。④1月至今A股及港股地产的交易拥挤度仍处于较低区间，乖离率正常。
　　投资建议：我们认为经历多年筑底后，地产基本面的拐点正渐行渐近，若后续政策组合拳能够有序有力地出台，则有望率先迎来地产股的拐点。我们明确拐点机会是值得重仓的，即使当前位置虽然略偏左侧，但先建立底仓亦是不错的选择。A股推荐：滨江集团、新城控股、招商蛇口，建议关注：我爱我家。港股推荐：华润置地、绿城中国、贝壳，建议关注中国海外宏洋集团、中国金茂。
　　风险提示：政策出台进度及力度不及预期；宽松政策对市场提振效果不佳；房企出现债务违约。