一、2026开年，多地启动旧房收购，“以旧换新”明显提速。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）
　　1）1月15日，央行宣布各类再贷款一年期利率从1.5%下调到1.25%，央行2024年5月设立的3000亿元保障性住房再贷款利率同步降至1.25%。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）
　　2）1月22日，上海奉贤发展（集团）在公众号发文，“以旧换新”服务已完成首批50组家庭的正式登记，建立动态轮候机制，目前有14组家庭进入轮候（如前50组家庭因故退出，轮候家庭按顺序递补）。1月25日，杭州富阳乐居（杭州富阳城市建设投资集团下属全资子公司）推出商品住房“以旧换新”，由富阳乐居收购符合条件的旧房，并向旧房权属人（简称“换房人”）发放“以旧换新抵价券”（旧房收购成交价格）及“以旧换新购房券”用于换房人购置新房。
　　3）2026年2月2日，上海浦东、静安、徐汇三区和建设银行上海分行进行签约，收购二手住房用于保障性租赁住房。从具体实施方案来看，浦东新区优先聚焦内环内、2000年以前建成、单套建面低于70 ㎡，总价不超过400万元的产权清晰的个人二手房源，核心面向有“以旧换新”置换需求的产权人，需同步购买浦东新区全区范围内的市场化商品住宅；静安区聚焦总价适中、产权清晰的成套小户型二手房，明确两家区属保障性住房公司为实施主体，全流程主导房源摸排、洽谈签约、收购落地等。
　　4）2026开年以来，得益于央行下调结构性货币政策工具利率，商业银行积极性提升，各地方政府通过财政支持、银行贷款、租金收益等多元化方式筹集资金，用于保障性住房收购及改造，“以旧换新”明显提速。我们认为政府房屋保障部门直接收购二手旧房，促进“以旧换新”的举措精准有力：一是打通房屋置换的关键环节，缩短置换周期，简化置换流程，加快区域内新房的销售去化；二是通过正规资产评估机构对换房人的旧房进行专业资产价格评估，有效规避了部分不良中介的不实信息；三是通过对已收购旧房的更新装修，在市中心区域提供更多的保障性租赁住房，促进“职住平衡”，减少通勤时间。
　　二、截至2025年底，公募基金持仓房地产板块占股票投资市值比例0.43%。
　　截至2025年公募基金持有房地产业股票组合（证监会行业）总市值388亿元（2025年三季度末为558亿元），占净值比例0.10%（2025年三季度末为0.15%），占股票投资市值比例0.43%（2025年三季度末为0.62%），相对于标准行业配置比例低配0.67个百分点（2025年三季度末为0.64个百分点）。
　　投资建议：2026开年《求是》集中刊文，明确改善和稳定房地产预期，随着前期一揽子房地产政策持续落地，地方政府调控自主性提升，区域分化和城市分化进一步加深。部分高能级城市有望获益于城市更新，实现城市结构优化转型和内涵式发展，加快政府收购和“以旧换新”，逐步实现“止跌回稳”；随着供给侧逐步出清，部分信用优势明显的龙头央国企地产将持续受益于竞争结构优化，建立较高的“品牌优势护城河”，实现经营业绩的企稳回升。投资建议关注三条主线：1）具备片区综合开发能力，信用优势明显，产品美誉度高，在核心城市销售排名靠前的稳健央国企地产，推荐招商蛇口、中国金茂等。2）公募REIT积极推进，存量资源丰富，具备运营品牌核心竞争力，推荐华润置地、上海临港等。3）看好物业服务长期发展空间，推荐招商积余、华润万象生活、绿城服务等。
　　风险分析：房地产行业的政策宽松政策推进不及预期风险、市场需求不及预期风险、房价下行超预期风险、房地产企业信用风险、项目竣工不及预期风险、多元化业务经营不佳风险；物业服务企业的人工成本刚性上涨风险、增值服务拓展风险、关联方依赖风险、外包风险等。